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Reparaturkosten: Was kann ich von der Steuer absetzen?

Steuerliche Absetzbarkeit von Reparaturkosten

Der Wasserhahn tropft, die Tür schließt nicht mehr richtig – nichts hält ewig. Aber: Reparaturkosten können Sie von der Steuer absetzen. Besonders die Reparaturkosten für vermietete Häuser und Wohnungen sind steuerlich interessant. Hierzu erfahren Sie mehr in diesem Beitrag. Betreffen Ihre Reparaturkosten dagegen die von Ihnen selbst genutzte Immobilie, dann lesen Sie bitte unseren Beitrag haushaltsnahe Dienstleistungen.

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Wie unterscheiden sich Reparaturkosten von Herstellungskosten?

In der Theorie klingt es einfach: Ausgaben für den Bau einer Immobilie (bis zur Fertigstellung) sind Herstellungskosten (siehe hierzu den Beitrag Abschreibungen/Anschaffungs- und Herstellungskosten, bitte verlinken!), später anfallende Kosten sind Reparatur- bzw. Instandhaltungskosten. Allerdings gibt es Ausnahmen:  Wenn beispielsweise ein bestehenden Gebäude so abgenutzt ist, dass es praktisch nicht mehr nutzbar ist (Bauruine), dann entsteht – steuerlich betrachtet – durch die Renovierung ein neues Gebäude und es handelt sich um Herstellkosten. Ebenfalls nicht als Reparaturkosten anerkannt werden Ausgaben für Erweiterungen, beispielsweise für einen Anbau, einen Wintergarten oder eine andere Vergrößerung der nutzbaren Fläche. Als dritte und letzte Ausnahme gelten alle Baumaßnahmen, die dazu führen, dass sich der Wert des Gebäudes (gegenüber dem urprünglichen Neuwert) erheblich steigert (beispielsweise wenn Sie ein 20 Jahre altes, billiges Laminat durch ein hochwertiges Eichenparkett ersetzen, eine neue, erheblich teurere Designer-Küche einbauen und die Baumarkt-Armaturen im Bad gegen Luxus-Armaturen und Waschtische austauschen).

Hier einige Faustregeln, wann das Finanzamt die Maßnahmen eher nicht als Reparaturkosten anerkennen wird:

  • Durch die Baumaßnahme wird der Wohnstandard des Gebäudes so erheblich gesteigert (z. B. durch Verwendung außergewöhnlich hochwertiger Materialien, s. o.), dass eine andere Wohnungskategorie erreicht wird.
  • Durch die Baumaßnahme ergibt sich ein deutlicher Anstieg der erzielbaren Miete (Mietsteigerungen, die lediglich auf zeitgemäßen, bestanderhaltenden Erneuerungen beruhen, sind dabei in der Regel unkritisch).
  • Die Gesamtnutzungsdauer wird deutlich verlängert (Ausnahmefälle).

Beispiel:
Sie bauen im Dachgeschoss erstmals ein Bad ein. In diesem Zusammenhang werden die Wände neu gestrichen. Der erstmalige Einbau eines Bades führt zu Herstellungskosten. Für sich gesehen wäre das Streichen der Wände eine Reparatur. Da es sich jedoch um eine einheitliche Baumaßnahme handelt, liegen insgesamt Herstellungskosten vor. Hängen mehrere Baumaßnahmen bautechnisch zusammen, ist insgesamt zu entscheiden, ob Reparatur- oder Herstellungskosten vorliegen. Eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung führt zu Herstellungskosten, wenn drei der vier für den Gebrauchswert eines Wohngebäudes wesentlichen Bereiche (Heizungs-, Sanitär-, Elektroinstallationen, Fenster) in einen besseren Standard gehoben werden. 

Welche Reparaturkosten erkennt das Finanzamt an?

Grundsätzlich können alle Ausgaben als Reparaturkosten von der Steuer abgesetzt werden, die dazu dienen, ein Gebäude in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Diese sogenannten Erhaltungsaufwendungen sind bei vermieteten Immobilien im Jahr der Zahlung in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig.

Einige Beispiele:

  • Erneuerung eines Bades
  • Heizungserneuerung (auch Umstellung des Heizsystems)
  • Einbau einer Solaranlage
  • nachträgliche Wärmeschutzmaßnahmen, Verklinkerung der Außenwände
  • Dacherneuerung

Tipp: Nutzen Sie die 4.000-EUR-Regelung.
Wenn eine Baumaßnahme nicht mehr als 4.000 EUR (ohne Umsatzsteuer) kostet, können Sie diese aus Vereinfachungsgründen immer als Reparatur behandeln. Es kann sich daher steuerlich lohnen, Reparaturen in mehrere kleinere Abschnitte zu unterteilen, falls dies machbar und sinnvoll ist.

Vorsicht bei Modernisierungmaßnahmen nach dem Kauf

Achtung:
Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und deren Kosten in Summe 15 % der Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer) des Gebäudes übersteigen. Zu den aktivierungspflichtigen nachträglichen Herstellungskosten gehören auch Schönheitsreparaturen, wenn sie im Rahmen einer umfassenden Instandsetzung und Modernisierung ausgeführt werden. Es handelt sich dann um eine einheitliche Baumaßnahme, aus der die Schönheitsreparaturen nicht herausgerechnet werden dürfen.

Tipp:
Schönheitsreparaturen in zeitlicher Nähe zu einer Gebäudeanschaffung sind nur dann als Werbungskosten oder Betriebsausgaben sofort abzugsfähig, wenn diese isoliert durchgeführt werden.

Wann sind Reparaturkosten in der eigenen Privatwohnung ausnahmsweise absetzbar?

Im Normalfall sind die eigene Wohnung betreffende Reparaturkosten nicht abzugsfähig. Es gibt allerdings Ausnahmefälle, in denen Kosten als außergewöhnliche Belastung geltend gemacht werden können, wenn beispielsweise durch die Baumaßnahme konkrete Gesundheitsgefährdungen beseitigt oder vom Gebäude ausgehende unzumutbare Beeinträchtigungen behoben werden, beispielsweise:

  • Sanierung bei Hausschwamm  
  • Asbestsanierung des Daches  
  • Gebäudesanierung bei Geruchsbelästigungen

Spezialfall: Mieter zieht aus, Sie ziehen ein

Wenn Sie Ihrem Mieter kündigen, um selbst in die Wohnung einzuziehen, können die anfallenden Renovierungs- bzw. Reparaturkosten nicht abgezogen werden, wenn diese die bei einem Wohnungswechsel typischen Arbeiten wie Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Malerarbeiten) und sonstige kleinere Reparaturen betreffen. Wird ein Teil der Mietkaution einbehalten, handelt es sich um zusätzliche Mieteinkünfte. Reparaturen, die mit diesen Mitteln bezahlt werden, sind als Werbungskosten absetzbar. Aufwendungen zur Beseitigung eines Schadens, der die mit dem gewöhnlichen Gebrauch der Mietsache verbundene Abnutzung deutlich übersteigt (z. B. mutwillig verursachter Schaden), können Werbungskosten sein.

Tipp:
Gehen Sie auf Nummer sicher und lassen Sie die Reparaturen ausführen, solange die Wohnung noch vermietet ist. Unproblematisch ist in diesem Fall der Abzug von Reparaturkosten, die der Erhaltung des Mietobjekts dienen. Plant der Erwerber eines vermieteten Gebäudes allerdings bereits im Zeitpunkt der Anschaffung die Eigennutzung und nicht die weitere Vermietung, machen die von vornherein geplanten und nach Beendigung des Mietverhältnisses durchgeführten Baumaßnahmen das Gebäude betriebsbereit, wenn dadurch ein höherer Standard erreicht wird. Die betreffenden Aufwendungen sind daher Anschaffungskosten.

Wie werden die Reparaturkosten an vermieteten und eigengenutzten Objekten aufgeteilt?

Betreffen die Reparaturkosten ein Gebäude, das zum Teil vermietet, zum Teil von Ihnen selbst genutzt wird (z. B. EG = private Wohnung, OG = vermietet), gilt Folgendes:

  • Soweit eine Reparatur einen konkreten Gebäudeteil betrifft (z. B. Erneuerung des Bades in der vermieteten OG-Wohnung), ist der Aufwand diesem Gebäudeteil zuzurechnen. Soweit es sich um einen vermieteten Gebäudeteil handelt, sind die Reparaturkosten als Werbungskosten abzugsfähig.
  • Betrifft eine Reparatur das Gebäude als Ganzes (z. B. Dach wird neu gedeckt, Außenfassade wird erneuert), sind die Gesamtkosten im Verhältnis der Nutzflächen zu verteilen. Der auf den vermieteten Teil des Gebäudes entfallende Teil der Reparaturkosten ist steuerlich abzugsfähig.
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